自2011年以来，德克萨斯州的业主见证了2021十大正规彩票app的大幅升值, 部分原因是买家从加州等州移民过来，以避免高税收. 根据2019年5月Legg Mason商业2021十大正规彩票app报告，阳光地带正在崛起, 从2008年到2018年的10年期间，德克萨斯州在国内移民方面领先全国. 行业预测，到2030年，德州仍将是人口增长的领头羊, 远远超过第二名佛罗里达州.
移民增加如何影响德克萨斯州的2021十大正规彩票app价值
国内移民的增长使德州的房产所有者受益, 需求超过了供给, 导致价格上涨.
在豪华住宅市场，奥斯汀、达拉斯、休斯顿和圣安东尼奥在美国排名前40位.S. 百万豪宅比例最高的城市, 根据2018年7月LendingTree的报告. 2018年前10个月，德克萨斯州的豪宅销售是德克萨斯州2021十大正规彩票app市场的强劲推动力, 根据德州2021十大正规彩票app经纪人® 2018年德克萨斯州豪华住宅销售报告. 德州豪宅的中位价为1美元.3500万美元，均价为每平方英尺358美元.
德克萨斯州2021十大正规彩票app中心的2019年4月房价指数报告&M大学报告的数据支持德克萨斯州2021十大正规彩票app需求和房价升值的增长远远超出了四个最大的都市区. 当然, 没有人比REALTORS®更能认识到这些趋势, 谁继续在促进整个州的这些交易中发挥关键作用.
当高房价损害了业主的底线
而房主们则欢迎更高的房产价值和不断增加的权益带来的好处, 房价上涨的同时，一些业主也清醒地认识到，出售房产的税收影响可能高得令人无法接受.
即使根据《国内税收法》(IRC)第121条，出售主要住宅的收益最高可达250美元,单一纳税人为$ 5,000及$500,对于主要住宅已拥有至少两年的已婚夫妇，可获000元, 如果实现的收益远远超过房产的调整基数，并且远远超出国税局的免税限额，那么出售的结果仍可能导致显著的资本收益. 许多拥有调整税基较低的昂贵物业的业主选择将物业租赁多年，以避免在交割时实现资本利得.
1031交换如何使卖方受益
您可能熟悉IRC 1031交易规则，因为它们适用于住宅和商业投资2021十大正规彩票app, 但很少有人意识到将主要住宅转换为出租物业的机会，然后通过将IRC 121与IRC 1031结合起来，有资格获得第1031条的交换.
如果在出售房产之前的五年内，主要住宅已经被出租了两年, 业主可以将他们的房产换成另一处房产，如果置换房产用于投资，则可以推迟资本收益.
根据IRC第1031条, 投资性房产的所有者可以将持有的同等或更高价值的同类房产交换用于贸易或商业生产, 或者用于投资.
同类房产不一定要与出售的房产类型相同才符合资格. 它们可以包括未开发的土地、单户住宅、公寓、商业地产等等. 在某些条件下, 石油, 气体, 作为不动产的矿业权也可能从交易中受益.
如果度假和第二套住房在一年中以公平的市场价值租赁了一段合格的时间，也可能符合安全港的规定. 考虑到不遵守国税局严格指导方针的复杂性和风险, 代理商应2021十大正规彩票app其客户在考虑任何此类交易之前寻求税务和法律咨询.
1031交换完成后的结果
在一个合格的1031交易所, 业主可以推迟支付联邦和州的资本利得税，以包括折旧回收. 交换过程必须防止实际或建设性的资金接收和, 像这样, 是否经常通过专业合格中介的服务来管理复杂的流程. 许多律师和税务专业人士以及大型国家财产交易公司从事这项服务.
然而，一个新的挂牌出售房产的机会是显而易见的，否则这些房产将一直是出租的, 一些物业业主可能不愿意主动管理一个新的，但未知的交换物业, 选择保留他们目前的住所作为出租. 然而, 存在不涉及主动物业管理的被动交换替代方案, 然而，这些替代方案仍然提供了与积极的财产所有权和管理相关的许多相同的风险和回报.
被动交换选项的类型
两种被动交换选择包括交换到合格机会区基金或特拉华州法定信托(DST).
合格机会区
合格的机会区由州政府提名，并经财政部认证，被指定为经济困难和需要改善经济发展的地区. 该基金投资于开发区发展, 投资者有机会从社区的潜在增长中获益，通过更高的资产价值和与基金投资相关的回报.
特拉华州法定信托(DST)
DST资产交易所的产品仅限于美国法律规定的合格投资者.S. 美国证券交易委员会(SEC). 它们向投资者提供大额资产的部分实益权益, 机构品质和专业管理的商业物业. 这种类型的利益的好处是，小投资者可以将债务和股权交换为通常仅限于机构投资者的财产类型，而无需承担积极管理或参与的负担. DST产品的投资者将没有任何管理或运营控制权.
DSTs和合格机会区基金都可以为投资者的投资组合提供出色的回报，但它们具有高度的投机性，并带来巨大的风险. 我们2021十大正规彩票app您的客户在投资前寻求法律、税务和投资2021十大正规彩票app.
随着2021十大正规彩票app价值继续攀升，婴儿潮一代寻求缩小规模, 许多业主会寻求你的2021十大正规彩票app，如何实现他们的理想的2021十大正规彩票app目标. 面对潜在的可观资本收益的所有者可能没有意识到有可能转换为主动管理或被动的部分受益财产权益. 在征用权下被征用的财产的所有者也可以根据IRC 1033非自愿转换发起类似的交换, 并且还会从合理的2021十大正规彩票app中获益. 为客户提供有价值的见解和选择的能力将进一步证明为客户提供最佳利益的承诺.
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