奥斯丁上诉法院在 Marek v. 莱勒 农业地产交易是否大错特错. 这个案例是一个很好的例子，说明为什么将每一份协议写成书面形式并由双方及时签署是如此重要.
另外, 这个案例很有趣，因为《2021十大正规彩票app》(DTPA)适用于放牧租赁——这在德州法律中很少发生.
真实的背景
R.L. 莱勒, 圣萨巴县的牧场主, 决定卖掉他的257英亩土地，然后把土地租回来继续放牧. 他计划用出售房产所得的收益，以及出售他在这处房产上饲养的奶牛的小牛，来支付他的生活费用，并允许他旅行.
住在奥斯汀的汤姆·马雷克(Tom Marek)表达了对这处房产的兴趣. 马立克参观了这片土地. 他和莱勒口头上同意莱勒以200美元的价格出售土地,000美元，持有800美元,5年期，利息3%，头5年不需支付本金. 马立克将把这片土地租给莱勒放牧和狩猎. 随后, 结束前, 莱勒收到了另一个出价100美元的报价,比要价多出1000英镑，还有4%的利息. 莱勒拒绝了这个提议，因为他已经和马立克达成了协议.
6月9日, 2014, 马立克和莱勒签署了一份农场和牧场合同，其中包括一条规定:“买卖双方同意，在成交时, 卖方应以2美元的价格从买方租赁该物业用于放牧目的,每年500英镑，为期五年. 租约将每年提前支付, 第一次支付2美元,500美元在交割时到期，租赁期内每一年的付款在交割周年日到期.”
在8月21日之前, 2014, 截止日期, 莱勒提出了一个一段的租约，反映了农场和牧场合同中的条款. 马立克拒绝签字. 相反，他让身为律师的前妻玛丽准备了一份租约草案. 玛丽最初的草案规定了五年的期限，但允许马立克在180天内通知终止. 马立克不喜欢这份租约, 说它太长太复杂了, 让她再写一个版本.
玛丽随后起草了一份为期一年的短期租约, 续约一年的可能性, 马立克和莱勒都有90天的终止权. 这份租约是在交易结束时交给莱勒的, 但他的律师因家庭紧急情况没有到场, 所以莱勒拒绝在租约上签字，直到他的律师审阅完. 因为成交时没有约定租约, 双方签署了一份文件，表示农场和牧场合同中与租赁有关的条款在交易结束后仍将有效. 土地交易成交了。, 莱勒把地契交给了马立克，继续在那块土地上放牧.
几个月后, 玛丽又写了一份租约草案，租约期限只有一年，而且只允许马立克提前30天通知终止租约. 马立克不记得他是否把租约给过莱勒，但租约上没有签字. 在12月, 马立克向莱勒提出了另一份为期一年的租约，只有马立克有权在7天内通知终止合同, 还有他下一年的工资. 莱勒告诉马立克，他一有机会就会看租约，但他没有签字. 马立克让莱勒在一张收据上签字，上面列出了马立克当天的付款, 莱勒做了什么.
当马立克向陪审团出示他所说的收据复印件时, 其中有两段是关于放牧和狩猎权的, 如果双方没有签订租约, 莱勒会在接到通知的五天内把他的牛从马立克赶出去. 莱勒作证说，他签署的收据上没有语言.
五天后，马立克打电话给莱勒的律师，说如果五点前不签租约.m. 那一天，他会在第二天把莱勒的所有牛都赶出去. 这位律师说，莱勒很乐意在一月份的某个时候与马立克会面，讨论这个问题，并有兴趣与马立克断绝关系. 律师还解释说，双方在成交时已经签署了一份书面租约，马立克甚至已经接受了租金. 马立克的立场是，在莱勒签署了一份额外的文件之前，目前的租约并不存在.
几周后, 马立克把莱勒的牛关在一块四英亩的萝卜地里, 在这个过程中, 把一些小牛和母牛分开. 小牛死了. 有好几天，莱勒不得不爬过栅栏照顾他的牛. 莱勒把牛从庄园里带到了自己的牧场, 那里已经养满了牛, 所以他被迫卖掉了几头牛.
诉讼的背景
莱勒起诉马立克违反合同，并通过欺骗和不合理的行为违反了DTPA. 马立克根据莱勒签署的收据上所谓的协议反诉违约.
陪审团进行了审判，陪审团裁定莱勒胜诉，判给他2695美元.开支45,982美元.85美元的利润损失，以及5万美元的额外损失赔偿. 马立克只对陪审团的DTPA裁决和损失利润的赔偿提出上诉. 他没有对违反合同的判决提出异议.
上诉法院意见
上诉法院维持了初审法院的判决. DTPA为消费者提供了虚假行为的诉讼原因, 误导, 或消费者所依赖的欺骗行为或不正当行为. 仅仅违反合同，没有其他规定，不构成违反《十大网络彩票平台大全》.
虚假、误导或欺骗行为
为了让莱勒根据DTPA的虚假赔偿, 误导, 或者欺诈行为的标准, 他必须证明马立克“在签订合同时并没有打算履行合同”.“法院找到了足够的证据支持陪审团的裁决，即马立克在交易结束时没有打算履行协议，允许莱勒租赁该房产五年.
特别是, 法院依据的事实是，马立克从未向莱勒提交过一份为期五年的租约, 马立克拒绝签署莱勒起草的五年租约, 尽管它与农场和牧场合同中的条款相同.
进一步, 马立克作证说，尽管在交易结束时签署了文件，但他认为没有签订任何租约. 这表明Marek不打算遵守该文件所规定的合同义务.
另外, 法院认定马立克意图不遵守，因为他提交的每一份连续的租约草案, 他缩短了自己有权取消租约的期限. 法院的理由是，马立克真的很想签一份租约, 他不会在随后的每一份草案中使条款变得更加繁重.
不合理的行为
法院还认定马立克违反了《十大网络彩票平台大全》. 不合情理的行为是指“一种行为或实践, 对消费者不利, 利用了知识的匮乏, 能力, 消费者的经验或能力达到不公平的程度.莱勒争辩道, 参考收据, 马立克篡改法律文件并以此作为驱逐的理由是不合情理的. 法院也找到了足够的证据来支持陪审团在这个问题上的裁决.
失去了利润
最后, 法院认为有足够的证据支持陪审团赔偿45美元的损失,982.85. 陪审团根据专家证词计算利润损失，专家证词确定莱勒每年可以出售的小牛价值减去租赁和佣金等费用, 乘以五年的租期. 法院认为有足够的证据支持这一判决.
没有提出上诉.
外卖是什么??
这是一个很好的提醒，在租赁纠纷中，可能存在潜在的法律索赔，而不仅仅是违反合同，这可能会导致更大的损害赔偿. 每一份农业租赁协议都应在租赁开始前简化为书面形式, 这个案例很好地说明了为什么这一点如此重要. 双方是否一直等到他们就租约达成一致并签字后才成交, 这场惨败本来是可以避免的.