未指明地役权可以有多宽?

鲍伊县的三名土地所有者拥有由西南电力公司持有的公用事业地役权所负担的土地. 地役权于1949年由土地所有者的前任授予电力公司的前身. 地役权文件规定如下:

“西南天然气公司没有获得地役权或通行权 & [电力公司]用于输配电线路, 由不同数量的电线组成的, 及所有必要或理想的附属设施(包括木塔或木杆), 金属或其他材料, 电话和电报线, 道具和伙计们), 在该地点或其附近，沿着该公司现在所定位和标出的一般航道, 在下面描述的土地上 . . . .以及在我(我们)的相邻土地上进出该道路权的权利，以进行建设, 重建, 检查, 巡逻, 挂上新的电线, 维护和拆卸所述管线和附件 . . . .”

重要的是，这些文件都没有指定地役权的宽度.

1949年，该公司建造了一条木杆输电线路. 自该线路建成以来，该公司一直使用地役权来维持该线路的正常运行.

在没有更新协议的情况下更新传输线

In 2014, 西南电力公司开始了输电线路的改造和现代化项目, 用钢代替木杆. 该公司给土地所有者发了一封信，通知他们计划对铁路进行现代化改造，并向他们每人提供1美元,以换取对现有地役权的补充，包括附加条款. 补充协议将明确包括100英尺的宽度.

原告土地所有者拒绝签署补充协议, 但该公司还是进入了他们的房产，并根据1949年地役权的原始条款升级了输电线路.

法庭上见

土地所有者向鲍伊县地方法院提起了一项宣告性判决诉讼，要求法院裁定该公司的地役权宽度不得超过30英尺, 输电线路两侧各15英尺. 他们的理由是，该公司只使用了30英尺的输电线路. 土地所有者认为，这应该是该公司未来允许使用的最大土地面积.

开庭审理. 在反对, 法官允许土地所有者提供有关地役权历史使用情况的外在证据. 该公司坚持认为，它对该物业拥有的一般地役权并不限于特定宽度，而是赋予该公司为地役权中指定的目的而合理必要地进入该物业的权利. 法院发现，该公司过去只使用了30英尺的宽度，并将未来的使用限制在相同的宽度.

西南电力公司向特克萨卡纳上诉法院提出上诉. 法院认为，一般地役权描述了“传达地役权的框架或骨架，而没有描述宽度”和, 因此, 历史使用的外部证据是可以接受的. 进一步, 法院认为，一旦该公司建成并维护了输电线路, 它在地役权下的权利变得固定和确定.因此，上诉法院维持了下级法院的裁决.

西南电力公司向德克萨斯州最高法院提起上诉.

法院应该补缺期吗?

The Texas Supreme Court noted the easement essentially grants to the company two rights: 1) the right-of-way on the property on which it may construct a transmission line upon a particular course; and 2) the right of ingress and egress over the property adjacent to the right-of-way. 地役权没有指定地役权的最大宽度, 地役权也没有具体说明公司可以使用多少土地用于进出.

摆在最高法院面前的法律问题是，初审法院采纳外部证据来确定地役权的范围是否正确. 法院认定, 至少在本案的语言争议下是这样, 地役权中缺乏规定的宽度并不强制承认规定宽度的外部证据. 在双方没有协商或没有达成一致的情况下确定一个有限的宽度, 法院的理由是, 这难道不是法院必须要做的吗.

法院表示, “我们认为没有理由扰乱法院对德克萨斯州一般地役权的长期处理. 地役权施工的出发点与合同解释的出发点是一样的:地役权的通俗易懂的语言. 地役权的条款可以确定并具有法律效力的, 法院不会用附加条款取代地役权的明示条款，也不会参考外部证据来辨别地役权的含义. 签订地役权的当事人当然可以在地役权中写明固定的宽度. 这是他们的特权. 但正如之前的案例所证明的那样, 有时地役权的各方考虑到技术和需求的预期发展而不确定地役权的宽度. 使用没有固定宽度的一般地役权是一项战略决定，它不会使地役权变得含糊不清，也不会要求法院补足缺失的条款.”

进一步, 法院指出，土地所有人购买了已经受此地役权约束的财产, 哪个没有指定宽度. 土地所有者可以自由地与公司重新谈判，以限制地役权的宽度——公司试图以100英尺的报价来做到这一点——但双方拒绝了. 因此，“土地所有者的财产仍然受到没有固定宽度的一般地役权的负担.”

原告可能还有其他选择

最后, 最高法院指出，土地所有人对于公司未来使用地役权并非没有追索权, 因为一般地役权的持有人必须以合理的方式利用土地，并且只能在合理需要的范围内使用土地. 因此, 法庭说, 受让人不合理或者不必要地使用土地的，土地所有人有权追偿. 如果土地所有人认为公司以不合理的方式使用地役权, 不是合理必要的, 或者违反了地役权的明确条款, 土地所有人可以提起诉讼，禁止公司使用地役权.

这个案例说明了详细条款的重要性, 比如设定的宽度限制, 在每个地役权协议中. 鉴于这一观点，法院在一般地役权中暗示限制条款的可能性似乎极不可能.

土地拥有者如何保护自己?

如果土地所有人正在协商地役权协议, 包括特定的, 可测量的术语对于确保这些限制的存在至关重要. 请记住，管道或输电线路公司的第一次地役权报价可能不包括这些类型的限制条款. 土地所有者必须为他们谈判!

适用于可能已经有一般地役权负担的土地所有人, 这个案例表明，施加限制可能有两种选择:1)重新谈判协议，纳入具体限制, 或者2)如果地役权持有人以不合理的方式使用土地或违反协议的明确条款，寻求禁令.