这是前所未有的时代. COVID-19因健康问题扰乱了人们的生活, 金融的斗争, 对活动的限制. 在这种不确定性中, 2021十大正规彩票app专业人士, 买家, 卖家, 房东, 租户, 投资者正试图找出未来的最佳方向. 在这里，《德州2021十大正规彩票app经纪人》杂志介绍了两位资深行业专家的观点.
马克·多佐尔和史蒂夫·默里是出了名的直言不讳的人. 这里表达的是他们自己的观点. 他们的观察和意见是为德克萨斯2021十大正规彩票app经纪人®会员提供的，供您在制定应对冠状病毒危机造成的当前和未来挑战的计划时考虑.
马克Dotzour: 如果你听过我的演讲, 你知道，我乐于告诉人们什么时候市场是好的，也乐于告诉人们什么时候是挑战. 嗯，现在很有挑战性. 我担心, 但我也有信心，美国人民会像克服9/11一样克服这种情况.
你不能一概而论
我现在最常听到的一个问题是，这种复苏将会是什么样的v型复苏, a U, L, 还是W ?? 这不是一个有用的问题，因为全国平均水平甚至是全州平均水平都没有意义. 拉雷多发生的事情与阿马里洛的REALTORS®无关. 埃尔帕索的人们和奥斯汀的人们是不一样的. 所以你得聪明一点.
但房屋销售量会发生什么变化?
三个因素会增加房屋销售量:就业增长, 廉价抵押贷款, 房价升值. We’ve had positive job growth for 11 years; we’ve had 廉价抵押贷款 for about the same time; and we’ve had home price appreciation for more than that. 但是当我们今天坐在这里的时候，现在有太多的不确定性，所以很难知道.
我们在很长一段时间内都将有廉价的抵押贷款. 十年来，抵押贷款利率一直很低，而且还在继续走低——可能还会持续很长一段时间.
政府和美联储将使这些低利率成为可能, 因为他们知道我们就是这样走出了2008年的上一次经济衰退.
就在今年2月，我还认为下一次衰退要到两年后才会发生. 但我们现在正处于经济衰退之中. 美联储正在尽其所能降低抵押贷款利率. 你可以印钞票给每个人一千二百美元，但那只能维持一个月. 但是当人们可以再融资3.75%按揭给2.5%，这是他们长期以来得到的加薪，而且政府真的没有付出任何代价.
因此，销量可能取决于就业增长. 就业增长将在一段时间内受到损害. 它会回来，不过是块状的. 一些城市的就业岗位将比其他城市恢复得更快. 休斯顿和米德兰，有石油和天然气，他们会挣扎. 其他拥有其他类型工作的城市可能会有所不同.
房价不会因为国家媒体说会下跌，除非市场上有太多的住房供应，否则房价不会下跌. 马克Dotzour
所以你可以看到，这比我们的复苏是v型还是W型还是l型要复杂得多，它会因城市而异，甚至因社区而异. 例如, 在休斯顿, 这对休斯顿的大部分地区来说都是艰难的, 但是有一个医疗区和城镇的其他部分，那里的工作集中在某些行业，不会像石油和天然气那样受到影响.
如何与客户谈论房价
我看不出房价需要下跌的任何理由. Home prices don’t fall just because the national media says they will; they don’t fall unless you have too much home supply in the market.
在疫情之前，对住房的需求一直是无情的, 十年来，我们一直在建造房屋. 我们的库存短缺已经持续了8年. 如果你住在一个有两个半月库存的城镇, 房屋销售数量减少了一半, 这样你就有五个月的库存了. 这仍然低于我们所说的市场平衡的神奇数字——6个半月. 你需要上下文.
关于病毒的这种情况将会解除, 当它发生时, 我们将回到同一条船上——没有足够的房子来满足所有这些增长, 人们会抬高价格. 我认为供应将继续受到限制.
我猜四年后房价会高得多. 价格会在几个月的时间里继续走低吗? 这是有可能的.
我认为，由于抵押贷款利率较低，更多的人在大约一年的时间里可以负担得起市场最低价范围内的房子, 但这些房价将再次被哄抬. 想想看:如果你正在看一套25万美元的房子，而你的3分是买不起的.75%的抵押贷款，当你得到出门的信号时，你可以找到2的抵押贷款.5%到3%，那房子突然就不在范围之内了.
因此，我无法想象价格区间底部三分之一的房屋——即使是在米德兰或休斯顿——价值会下跌那么多, 更不用说奥斯汀、圣安吉洛、埃尔帕索或拉雷多这样的地方了. 需求实在是太强劲了.
当你和人们谈论价格趋势时，库存月数是一个至关重要的数字. 当与客户交谈时, 最好不仅要有你所在城市的总体数字，还要有不同价格区间的子组. 市场底部三分之一房屋的库存月数可能是一个月, 而市场前三分之一房屋的月库存量可能是12或14个月.
这是一个新环境, 所以旧的统计模型可能不成立, 但一般来说, 当你有六个半月的存货时, 那是一个“正常”的市场, 那里的房价上涨了2.每年5%. 月库存必须达到9、10或11个月，价格才会真正开始下跌. 所以如果客户问你价格是否会下跌, 真正的答案是，它取决于在特定价格区间的月份库存. 这将导致一场非常见多识广的讨论. 根据价格范围的不同，价格可能会有所不同.
我觉得房价越高，需求就会减少，供应就会增加, 哪些因素可能在短期内导致价格大幅下跌. 中等价位的市场也可能出现一些下滑. 当市场像现在这样冻结时会发生什么, 第一批交易是在胁迫下进行的, 比如离婚或死亡. 这些都是非常积极的卖家，所以你可以看到价格下跌. 但如果你在早期看到一些明显的价格下跌, 我不认为这意味着市场价格正在崩溃.
投资可能转向2021十大正规彩票app
给那些不懂股市的人, 在他们住的地方附近买房子是他们能做的最好的投资之一. 为什么? 因为他们对买房的理解与对股票的理解不同. 股市波动将提醒人们2008年是什么样子. 他们可能会说:“你知道吗? 也许在我的镇上拥有一栋房子或一套复式公寓比拥有一支我不知道三周后是否会一文不值的股票要好.“所以我看好2021十大正规彩票app的投资前景.
远离城市核心
城市氛围已经大不如前了. 我觉得很多人都想搬到郊区去住. 当千禧一代开始结婚生子, 突然之间，住在市中心高层建筑的20层就不再是以前的样子了.
郊区市场的需求将比过去十年大得多. 距离主要城区40分钟路程以内的社区也是如此. 管理人员和企业主已经习惯了远程工作, 人们有更多的机会住在40分钟车程以外的地方，并来上班参加员工会议, 只要他们能被监督，他们就在做自己的工作.
底线
有多少人认为今天买的房子十年后会更便宜? 我不.
即使我们继续有关于病毒的坏消息，人们也会想买房子. 这是一个潜在的需求.
我总是说客户有两个目标, 不管一切顺利还是困难:一个目标是他们在追求某种梦想, 另一个目标是他们需要解决一个问题. 帮助客户实现这些目标是2021十大正规彩票app专业人士的工作. 人们现在暂时靠边站，但我们会恢复正常的. 出去为你的客户服务!
史蒂夫·莫里: 我热爱这个行业. 这是我44年来的家. 在我任职期间，经历了三次严重的衰退和一次较小的衰退.
虽然今天的市场是前所未有的，但2021十大正规彩票app衰退的历史给了我们一些启示. 举例来说，美国政府.S. 1979年，2021十大正规彩票app市场的销售量达到近400万套的峰值，随后暴跌至100万套.1982年是900万，两年内下降了50%. 下一个高峰是在1988年，当时该行业有3家公司.售出600万套. 注意，我们仍然没有回到400万套，尽管在此期间，家庭总数增加了大约1000万户.
下一个低谷出现在1991年，为3.售出100万套，然后攀升至500万套.1999年为200万，这是下一个高峰. 在经历了2000年的小幅下滑后，2005年住房销售量飙升至700万套. 然后跌至4的低谷.2008年为100万.
想想看:2008年, 该国的家庭数量增加了近50%(2008年为1.17亿户). 1980年为8100万), 然而,, 在低谷, 新增3600万户家庭, 我们只卖了大约100个,新增1000套住房.
我们从2008年的低点爬了出来，达到了5的峰值.2017年的销量为500万辆，比过去两年略低. 截至2019年，我们有5个.住房销售量为300万套，比1979年的销售量高出33%. 在同一时间段内，家庭总数增加了55%以上.
另一个有趣的事实是:该行业在1979年的销量达到了400万部，直到1996年才再次达到这个数字——将近17年后. 1999年的峰值是5.2017年的峰值是500万，仅略高于200万.500万台的销量——这是在18年内. 2003年至2006年期间，由于抵押贷款过度宽松，2021十大正规彩票app销售激增，但这必须是个例外, 这是我们今天都非常清楚的.
一旦震惊融入了我们的思维, 大多数美国人会想要回到那些给我们的生活带来意义和快乐的事情上. 史蒂夫·穆雷
我很乐意认为这将是过去40年里第一次v型2021十大正规彩票app复苏(没有涉及到有趣的货币抵押贷款)。. 历史表明并非如此. 经济衰退对整个经济的冲击通常会让消费者感到不安, 尤其是在住房方面. 过去40年的历史告诉我们，复苏往往需要数年时间, 不是几个月.
这是反常现象吗??
我有点不情愿地分享这一点，因为它对这个国家的每一家经纪公司和代理商都有深远的影响. 我也不情愿，因为, 当然, 这可能是过去40年经纪销售历史中的一个例外. 为什么?
第一个, 我回忆起经历9/11的经历, 当时纽约市和其他地方的房屋销售持续了三到四个月的低迷, 然后就跑掉了.
第二个, 我突然想到，一旦医疗和就业浪潮的冲击已经融入我们的思想和生活, 大多数美国人都会想回去生活. 他们会想做所有我们喜欢做的事情, 不管这意味着出去吃晚饭, 去海滩旅行, 去看电影, 崇拜服务, 还有体育赛事——它们给我们的生活带来意义和乐趣.
简而言之, 一旦冲击波过去, 美国人会渴望回到许多人充分享受的生活吗?
我想我们会的. 尽管2021十大正规彩票app复苏的长期记录显示, 这一次可能会有所不同. 毕竟, 利率低得令人难以置信, 那些有稳定工作的人可能会把这看作是在别人观望的时候抢到一套好房子的机会.
经纪公司的前景
每次经纪业务都经历了衰退, 经纪公司结构发生重大变化.
下面是一些例子:
在1980-82年的经济衰退之后, brokerage firms began to increase the size of their offices in terms of the number of agents; stopped offering programs to buy homes from 卖家 when the home wouldn’t sell (yes, 20世纪70年代末和80年代初的主要经纪公司是买家。. 特许经营的趋势在我们的行业经历了显著的增长.
在1988-1991年2021十大正规彩票app衰退之后, 经纪公司开始了抵押贷款的交叉营销过程, 产权保险, 第三方托管, 以及其他服务. 走向民族品牌的趋势变得更加明显. 上世纪90年代初是科德威尔银行增长最为显著的几年, 保德信, MAX和.
在2006年至2010年的经济衰退之后，经纪公司终于停止使用分类广告. 甚至迟至2007年, 报纸上的分类广告仍然是许多公司广告预算中最大的一项. 直到经济衰退，大多数经纪公司才一劳永逸地打消了这个想法.
现有的经纪公司现在可能会发生什么?
更少、更小的办公室似乎是首选. 对于许多传统经纪公司来说，租用成本占毛利率的22%到32%不等. 这仅次于雇佣成本，是管理费用中最昂贵的部分. 在过去的六年里，毛利率从22%下降到14%(全国所有经纪公司的平均水平)。, 办公室越来越少、越来越小的趋势已经变得越来越明显. 现在，经纪公司和他们的经纪人都在家里办公, 一些经纪公司可能会在未来几年缩减办事处的规模和数量.
短期内，有一股向农村和郊区市场转移的趋势——这种趋势会持续下去吗? REAL Trends采访了两大农村地区的领导人, 农场和牧场地产经纪公司表示，他们的网站流量在过去一个月有所增长, 他们还看到农村房产购买量明显增加. 这与报道的家庭从主要都市地区流向郊区和农村市场有关, 这似乎表明, 至少在短期内是这样, 很多家庭都在大城市以外的地方寻求庇护. 大城市经纪公司是否有机会将业务扩展到农村，以跟上这种转变?
利用现有技术
经纪公司和他们的代理人会, 最后, 开始围绕可用的技术平台构建他们的业务实践，而不是试图让技术适应他们现有的业务实践.
许多经纪公司和代理商寻求构建技术来支持他们现有的业务流程和实践. 2021十大正规彩票app市场的衰退, 无论有多长或多深, 是否有可能促使券商界重新考虑这种做法. 我们从Adwerx和领先的CRM提供商那里看到的证据表明，充分利用这些现有平台(以及其他平台)与提高生产力和留存率之间存在直接关联. 随着经纪公司重新思考他们对科技的态度, 他们还将利用系统提供的信息，为他们的公司提供更有用的见解.
新的经纪公司和2021十大正规彩票app门户网站怎么办?
Zillow, Redfin, 经验值, 和Compass(以及他们的投资者)将会发现，他们从事的是住宅经纪业务，因此会像其他人一样受到影响.
我认为这些公司会做出必要的调整以生存下去——与他们可能猜测的不同——但每个公司都应该变得比经济衰退开始前更强大、更专注. Open Door和OfferPad等公司也是如此.
虽然iBuyer的活动似乎暂时已经降温, 这些计划将在新的房屋销售楼层确定后再次启动，并造成什么损害, 如果有任何, 对房价做了什么.
对于像Zillow和realtor这样的公司来说.com, 房屋销售的下降将影响代理商和经纪公司在网络广告上的花费. 对于像Redfin和Compass这样的公司来说, 销售额的下降将对他们的收入和损益表产生负面影响. 在Zillow和Redfin的案例中, iBuyer活动的增长损失将对其增长产生重大影响.
有趣的是，就在这个时候，iBuyer的活动似乎是一个真正的制胜策略(不需要展示), 等.)之后，该领域的许多领军企业都退出了.
和之前的经济衰退一样, 只有当我们回顾并研究结果时，我们才能确切地知道这些情景是如何发生的.