我的客户想对一处待售房产出价. 什么是最好的方式来接近卖方的报价，并确保我收到我的费用?
按照以下顺序签署文件，这样在双方签署合同之前，你就有了支付费用的书面协议:
1. 你的买主签了买方代表协议了吗. 如果买方在合同上签字 住宅买家/租户代表协议 (含1501), 你可能想指出，根据第11B段, 如果卖方拒绝或未能向你方支付费用，买方可能有义务向你方付款.
2. 向卖方提供 经纪服务资料 表格(TAR 2501, TREC OP-K)，并讨论此次采购中涉及的代理关系. 你可能想用 代表披露 (TXR 1417)，以书面形式表明已向卖方作出必要的陈述披露.
3. 完成 经纪人和业主之间的注册协议 (TAR 2401)，并勾选经纪人代表部分的方框(第4节)，表明您仅代表潜在客户. 卖方在这份文件上签字了吗.
4. 给卖家 卖方披露通知 (TAR 1406)填写并签署.
5. 提交买方的报价供卖方考虑并签字.
还记得, 即使你的客户是买家, 你有义务公平诚实地对待卖方. 避免可能被视为迫使卖方将房产出售给你的客户的行为.
我明白，当代表买方时，有一份书面的代理协议是很重要的，而且要求经纪人有一份由同意支付佣金的人签署的书面协议，以向客户执行这项权利. 但我为什么要关心这个费用问题呢, 因为在我的市场中，卖方的代理几乎总是根据MLS住宅列表支付合作经纪人的费用?
《租客/买方代理协议》中确实包含了经纪人将寻求从卖方处获得经纪人费用的条款, 房东, 或者他们的代理人, 但规定，如果买方代理人未从这些来源获得全部或任何指定佣金, 然后买方/租客有义务支付佣金(或协议中规定的金额与卖方支付的金额之间的差额), 房东, 或者他们的代理人). 该条款还可以为在协议期限内购买房屋的买方建立一项法律索赔，该买方使用其他代理完成购买，而不是使用买方代理协议中指定的经纪人. 在首次向买方提交代理协议供其签署时，经纪人应清楚地解释买方在本协议段下的潜在费用义务. 明确经纪人/客户关系中各方的权利和义务是订立书面经纪协议的主要原因之一.
我正在更换经纪人，我有几个买方客户已经签署了买方代理协议. 我能带这些买家去见我的新经纪人吗?
No. 买方代理协议是买方与经纪人之间的合同，而不是销售人员之间的合同. 这样，你的买主仍将由你以前的经纪人代表. 然而, 你的买家可以要求解除与你之前的经纪人签订的买方代理协议.
法律是否要求经纪人必须有书面代理协议才能作为某人的代理?
No. 经纪人和客户之间的关系可以在没有书面文件的情况下合法存在. 然而, 经纪人-客户关系应该以书面形式存在有四个很好的理由, 不管是和买家, 卖方, 房东, 或租户:
1. 除非当事人签署书面协议，同意支付佣金，否则经纪人不能为收取佣金而起诉.
2. 如果公司政策允许经纪人充当中间人(经纪人在同一笔交易中与卖方和买方都有经纪人-客户关系), 然后，经纪人必须获得双方的书面同意，并且必须说明谁将支付经纪人的费用. 德州2021十大正规彩票app经纪人®买方代表协议和上市协议包括经纪人作为中介的必要书面同意和其他法定要求.
3. 经纪人和客户之间的书面协议有助于确保各方就代理条款达成一致.
4. 《2021十大正规彩票app》第9条要求2021十大正规彩票app经纪人®, 为了保护各方, 尽可能确保所有与2021十大正规彩票app交易有关的协议都是书面的.
本公司的网站载有经纪服务资料表格(TAR 2501), 访问该网站的任何人都可以阅读和下载这些内容. 如果我们在我们列出的房子里遇到潜在的买家, 买家说他在我们的网站上找到了房子，并在网站上阅读了表格, 当我们第一次在上市的房子见到他时，我们还需要给他一份表格的副本吗?
虽然在您的网站上提供表单是主动的，但Section 1101.《2021十大正规彩票app许可法》第558(c)条要求被许可人在与2021十大正规彩票app交易的一方进行第一次实质性对话时，向该方提供表格中包含的书面声明. 《2021十大正规彩票app许可法》将“实质性对话”定义为涉及与特定2021十大正规彩票app有关的实质性讨论的会议或书面沟通. 这一术语不包括在一个开放的房子里开会，也不包括在交易双方签署合同或租赁后发生的会议或书面沟通. 在你描述的情况下, 《2021十大正规彩票app许可法》要求你在第一次与潜在买家见面时向他提供这份表格. 注:持牌人如拟批出不超过一年的住宅租约，而又不考虑出售，则无须提供书面声明书, 或者持牌人会见由另一持牌人代表的一方.
我是一处房产的挂牌经纪人，但在我的合同到期后，另一名经纪人把它挂牌出售了. 我现在有一个买家客户想看同样的房产. 新经纪人或我的经纪人是否必须指定我为委任持牌人，否则我可如何行事?
假定与上市经纪人就合作和补偿达成协议, 你方可以作为买方的独家代理. 由于你不是上市经纪人的联营人，所以你不能被中介人委任, 根据你所描述的事实, 不会出现中介地位. 当你作为卖方代理人时从卖方处获得的机密信息, 当然, 不能透露给你的新客户吗, 买方.
各自指定的持牌人必须分别向各自的潜在买家和潜在卖家提供有价值的意见吗?
在列出属性时, 持牌人有义务将持牌人对物业市场价值的意见告知业主. 一旦预约好了, 指定的助理是允许的, 但不是必需的, 在谈判过程中向受命的当事人提供意见和2021十大正规彩票app.
一个买家让我给他看一处在美国职业足球大联盟挂牌出售的房产, 但我们没有签代理协议. 如果我在没有签署代理协议的情况下给他看房产, 我会被视为卖方的代理吗?
这取决于. 如果你建立了一种代理关系，你代表买方——即使你没有签署代理协议——那么你对买方负有信义义务，你不是卖方的代理.
子代理关系不像以前那么常见了, 但这种情况通常发生在没有代表的买家使用经纪人的服务来查看房产时. 然后，该经纪人对上市经纪人和卖方(而不是买方)负有信托责任，买方被视为经纪人的客户. 在这种情况下，经纪人获得上市经纪人的许可是很重要的, 并向买家解释他或她的角色，以避免任何混乱.