法律基金的规章制度具体规定了法律基金援助的所有申请程序和必须满足的条件. 有关程序或申请的副本，请与法律事务部联系.
使用法律基金是否有其他限制或限制?
如果我是一个不需要继续教育的经纪人, 我还需要修经纪人责任课程吗?
No. 免除TREC继续教育要求的德州经纪人不必参加经纪人责任课程.
豁免继续教育要求的经纪人是那些被TREC以书面形式告知其资格的经纪人, 在10月1日至30日之间发出通知, 1991, 他们选择退出的愿望, 并支付了相应的费用.
那些向2021十大正规彩票app中介支付潜在借款人姓名的项目呢?
在一个非正式的HUD解释中, 该部门指出，向结算服务提供商出售消费者名单并不违反《RESPA》，前提是付款是为了使用该名单，并且不进一步以该名单产生的已完成交易的数量为条件, 或者其他考虑, 例如，清单上的卖家对所提供产品的背书. 因此, 2021十大正规彩票app经纪人可以得到象征性的补偿, 向贷款人提供有关客户的某些基本信息(例如.e.姓名、地址、电话号码、新购房屋价格等.). 然而, 在这种情况下, 2021十大正规彩票app中介不应向客户宣传贷款人或其服务, 并且付款必须支付给代理商, 不管这个贷款是否最终变成了一笔封闭的贷款.
一些项目让2021十大正规彩票app经纪人成为贷款人的兼职员工. 这是如何运作的，合法吗?
因为RESPA豁免雇主支付给雇员的款项, 有几个项目提供让2021十大正规彩票app经纪人成为贷款人的兼职员工. 然而，只有真正的雇员才享有这项豁免. 美国国税局(Internal Revenue Service)为就业制定了严格的标准. 尽管住房和城市发展部从未公布过标准，但美国国税局的规定很可能会占上风. 这意味着为了被视为雇员而不是独立的承包商, the agent/loan officer must: 1) be under the supervision and control of a lender's office; 2) use the lender's equipment; 3) have set hours; 4) receive a W-2 form; 5) receive standard employee benefits; and 6) have the lender be liable for the employee's conduct. 这意味着，只有在出售房产后才成为“信贷员”的2021十大正规彩票app经纪人不太可能被视为真正的雇员，因此不受RESPA豁免的保护.
我一直听说新的RESPA规定，允许2021十大正规彩票app经纪人向买家出售房屋，并从贷款人那里赚取贷款发起费. 其他人则声称他们的项目得到了HUD的祝福. 这些新规定是什么，贷款人是否获得了住房和城市发展部的批准?
首先，RESPA没有新的变化. 关于2021十大正规彩票app经纪人和抵押贷款经纪人薪酬的信息首次出现在1995年HUD向美国独立银行家协会发布的非正式咨询意见中. 这封信, 通常被称为瑞奇纳斯信件(以发出该信件的前房屋管理局专员命名), 后来通过参考纳入了3月1日的, 1999, RESPA关于贷款人向抵押贷款经纪人付款的政策声明, 64年美联储. 注册. 10080. 在这些指导方针下, 代理和经纪人可能会因代表贷款人进行贷款发放工作而收取费用, 比如办理贷款申请, 咨询的借款人, 订购信用报告和评估, 并完成贷款文件，用于处理贷款. 费用必须“与所提供服务的价值合理相关”.“终于, 许多宣传材料声称他们的补偿计划已经得到了HUD的“批准”.“虽然HUD可能会提供一般指导, 该部门不批准个人的商业计划, 而且一般不认为多少才算是公平合理的补偿. 在接受索赔之前，要求看到HUD的批准副本.
我怎样才能向国税局表明我的代理人是独立的承包商，而不是雇员?
一种方法是使用 销售助理独立承包商协议 (TAR 2301)及 谅解声明 (含2302). 独立承包商协议正式定义了经纪人和代理的义务和权利，并概述了明确代理不是雇员的条款.
的 谅解声明 包含语句, 经代理同意, 根据法律，这将有助于确认独立承包商关系的存在. 它应该每年完成一次，以重申你和你的代理之间存在的关系.
谨慎维护独立承包商关系并遵守协议条款的经纪人可以降低被国税局举报的风险, 德州劳动力委员会, 或者其他政府机构声称有雇主-雇员法适用于这种关系. 而法律并不要求书面的独立承包商协议和谅解声明来建立和维持独立承包商关系, 经纪人同时使用这两种方法是个好主意. 包括独立承包商协议和年度谅解声明在内的记录将为双方关系的性质提供有说服力的证据.
即使我没有履行被视为抵押经纪人的必要职能，或者没有成为贷款人的真正兼职雇员, 我为出借人所做的工作还能得到报酬吗?
而2021十大正规彩票app经纪人会发现很难同时担任2021十大正规彩票app经纪人和抵押贷款经纪人, 或者2021十大正规彩票app经纪人和兼职贷款员工, 代理商仍然可以根据RESPA豁免获得报酬，该豁免允许个人(甚至是向贷款人介绍业务的人)为所提供的服务获得报酬, 只要报酬与所提供的服务相称. 一个2021十大正规彩票app经纪人花一个小时与客户进行初步信贷申请并收集某些信贷文件(如.e., W-2s, 工资单, 银行对账单)为贷款人提供了真实的服务, 必要的, 而且与代理人的正常职责不同. 合理的补偿(通常是固定的费用，而不是贷款金额的百分比)可能是合理的. 请注意, 然而, 2021十大正规彩票app经纪人不得接受与联邦住房管理局担保贷款有关的贷款申请.
法定基金是否曾用于与REALTORS®没有直接关系的用途?
很少. 最终, 法律基金的使用是否符合基金的宗旨和意图，董事会必须作出决定. 非REALTOR®组织成员已要求TAR在不涉及REALTOR®的案件中提交法庭之友摘要. 例如, 在一起涉及反垄断问题的案件中，诉讼当事人要求该协会向法院提交简报. 在另一个案例中, 一宗城市分区纠纷的诉讼当事人要求德州2021十大正规彩票app经纪人®向法院提交简报. 经过仔细审查，董事会决定不提交所要求的简报. 然而, 该基金已用于支付涉及宅基地问题的案件的诉讼摘要的费用(如上文所述)。, 合同问题和其他问题. 它还被用于资助向政府机构提交分析和评论. 在每种情况下, 董事会认为，REALTORS®作为一个阶层具有重要意义.
法定基金是否与追讨基金相同?
No. 2021十大正规彩票app恢复基金是根据2021十大正规彩票app许可法案设立的基金，该法案由德克萨斯州2021十大正规彩票app委员会(管理德克萨斯州2021十大正规彩票app经纪人和销售人员的国家机构)维护。. 每个经纪人或销售人员的原始执照申请都要支付10美元的费用，以资助恢复基金. 赔偿基金是国家设立的消费者保护基金，用于赔偿因中间人的某些行为而遭受实际损失的受害人, 销售人员, 或者他们的无证雇员或代理人. 消费者必须满足若干法定条件，才能向追讨基金提出申索, 包括首先取得对经纪人或营业员不满意的判决.
法律基金是否类似于错误和遗漏保险?
No. 法律基金不能代替过失和遗漏保险. 德州2021十大正规彩票app经纪人®强烈鼓励会员保持E&保险啊. 德州2021十大正规彩票app经纪人®可能涉及的许多诉讼对德州2021十大正规彩票app经纪人®或整个2021十大正规彩票app行业并不重要. 事实上，法律审查委员会2021十大正规彩票app每年拒绝一些申请.
我赞助的一个代理商也想兼职为当地的房屋建筑商销售房屋. 在同意之前，有什么风险是我应该知道的吗?
在同意这种情况之前，你应该咨询律师，了解所涉及的风险以及如何保护自己免受责任.
建筑商雇用的销售建筑商房屋的人不受《2021十大正规彩票app许可法》的约束. 如果他是专门为建筑商工作的话, 他将被免除该行为，你也不必为他的行为负责. 然而, 同时在你手下做销售，做他的担保经纪人, 他受该法案条款的保护，你要对他的2021十大正规彩票app相关活动负责. 这包括因疏忽或其他不当行为而可能承担的民事责任.
您面临的一个风险是活动线, 职责, 这两个职位之间的责任可能会变得模糊, 尤其是对买家来说. 比如汽车标志, 名片, 客户推荐可能会让买家相信你的经纪人在为建筑商工作时是2021十大正规彩票app销售人员. 法院或TREC听证官可能会得出同样的结论，并评估经纪人的责任或责任.
什么是德州2021十大正规彩票app经纪人®法律基金?
德州2021十大正规彩票app经纪人法律基金由协会通过法律审查委员会的监督来维持. 该基金仅用于经德州2021十大正规彩票app经纪人®董事会授权的目的，并且REALTORS®仅可通过正式申请流程使用该基金. 它主要用于支付对德州2021十大正规彩票app经纪人®作为一个类别或2021十大正规彩票app行业具有重要意义的案件的法律费用.
法律基金的目的是什么?
法律基金用于若干明确的目的. 帮助德州2021十大正规彩票app经纪人®了解他们在法律下的合法权利和义务. 为法院或政府机关的未决事项提供法律援助. 为会员作为当事人的未决诉讼支付全部或部分法律费用. 为协会作为法庭之友介入或提交案情摘要的案件支付法律费用. 监督和参与政府机构的行动. 报销参加表单开发工作组的德州2021十大正规彩票app经纪人®的差旅费用
得克萨斯州2021十大正规彩票app经纪人®法律基金在过去被用于什么样的案件或行动?
每六个月一次, 德克萨斯州2021十大正规彩票app经纪人®法律审查委员会审查来自德克萨斯州2021十大正规彩票app经纪人®法律基金的申请和资金请求，以及涉及对整个2021十大正规彩票app行业产生重大影响的案件的诉讼当事人. 现将最近发生的三起案件简要总结如下. 案例1:一个2021十大正规彩票app经纪人®被一个买家起诉，他声称经纪人没有正确地告知他该物业位于一个环境污染的地点附近. 在签订合同时, 代理人向买方提供了一份详细的书面声明(由买方签字)，说明该小区居民面临的有毒危险和健康危害, 因为人们知道附近的一个地点受到了环境污染. REALTOR®的过失与遗漏保险公司拒绝承保，理由是索赔涉及的人身伤害不在保单范围内. 买家最初声称损失超过3000万美元. 法律基金帮助被告顺利地解决了这个案件. 案例2:该协会在奥斯汀的一个案件中提交了法庭之友简报，在该案件中，一家储蓄和贷款协会对德克萨斯州的司法部长提起了诉讼, 认为联邦法规在宅基地保护方面优先于德克萨斯州宪法. 奥斯丁联邦地区法院驳回了储贷银行的要求，支持德克萨斯州宪法. 第五巡回上诉法院推翻并裁定德州宪法已被取代. 由于国会众议员奥巴马发起的行动，此案最终没有得到解决. 他修改了《2021十大正规彩票app》，明确表示国会无意取代《2021十大正规彩票app》. 通过法律基金，德州2021十大正规彩票app经纪人®得以监督和参与行动. 案例3:2021十大正规彩票app经纪人®被买方起诉，声称代理人没有透露该物业位于洪水易发地区或该物业以前曾被洪水淹没. 买方在假设下购买了该物业，并在交易结束六个月后为留置权再融资. 在购买的时候, 该地区的洪水地图显示该房产不在洪水危险区域. 大约一个月后成交, 洪水地图被修改，并将该物业列入洪水危险区域. 在进行再融资时，一项调查错误地指出，该物业并不位于洪水危险区域. 购买后三年, 房子被淹了，然后买家才知道房子以前也被淹过. 该案交由陪审团审理，陪审团作出有利于被告REALTOR®的裁决. 法律基金能够协助REALTOR®击败毫无根据的索赔.
德州2021十大正规彩票app经纪人(Texas REALTOR®)是否很难获得法律基金的援助?
申请人或其律师必须完成一份正式的申请和证明. 申请被提交给申请人所在的当地协会进行审查. 当地协会可以将申请转交给德克萨斯州2021十大正规彩票app经纪人法律审查委员会，2021十大正规彩票app批准申请, 也可以不予受理，退回申请人. 法律检讨委员会, 反过来, 向德州2021十大正规彩票app经纪人®董事会提出批准或拒绝申请的2021十大正规彩票app. 可能, 在申请过程中最重要的要求是，该案例必须对REALTORS®作为一个类别或整个2021十大正规彩票app行业具有重要意义.
经纪公司可否容许按揭公司赞助为其代理人举办特惠午餐会?
这取决于. 抵押贷款公司赞助一项教育活动来推广其服务，只要与该活动相关的费用不包括经纪人的任何其他费用，他们就可以这样做, 比如CE学分的费用. 抵押贷款公司不能以接受推荐为条件赞助午餐会, 要么. 公司必须在活动期间宣传其服务，才有资格获得《2021十大正规彩票app结算程序法》(RESPA)的广告豁免.
贷款人可以在我的网站上做广告吗?
是的，只要你遵守2021十大正规彩票app结算程序法(RESPA)的规定。. 这些规则在任何时候都会发挥作用，2021十大正规彩票app经纪人在向贷款人介绍抵押贷款业务时，贷款人会向其支付“有价值的东西”.
经纪人可以向贷款人收取固定费用，将贷款人的横幅广告或超链接放置在经纪人的网站上, 但报酬必须合理，并与服务的价值相称. 一些经纪人每次有人点击进入贷款机构的网站，都会收取一小笔费用. 根据RESPA的指导方针，只要费用是最低的，并且与点击是否导致贷款无关，这似乎是允许的.
根据贷款人和消费者之间的交易收取费用是被RESPA禁止的. 例如, 如果你因为每次点击而获得申请或关闭贷款而收取费用，这将违反RESPA.
住宅租赁申请声明，我们公司必须根据要求向租赁申请人提供我们的办公室隐私政策. 我们在哪里可以找到有关我们应该在隐私政策中包含哪些内容的信息?
德州2021十大正规彩票app经纪人®创建了一个模型隐私政策，以帮助您制定有关维护和销毁客户和客户个人信息的办公室政策. 下载仅适用于德州2021十大正规彩票app经纪人®的示范隐私政策的PDF文件 手册 & 指南页面.
我知道德州2021十大正规彩票app委员会的规定要求经纪人为其赞助的销售人员保留书面政策和程序. 我最近拿到了经纪人执照，但我不担保任何经纪人. 我还需要使用手册吗?
No. 只有担保销售人员的经纪人或商业实体的指定经纪人必须保持最新的书面政策和程序. 赞助销售人员的经纪人必须遵守此规则，无论该经纪人赞助销售人员多长时间. 为商业实体指定经纪人的经纪人，无论该商业实体是否保荐销售人员，均应遵守本规定.
在征求那些在他们的院子里有业主出售标志的人或在MLS中有过期清单的卖家的清单之前，我是否必须检查国家不要打电话注册表?
是的. 在索取拒收电话清单前，你应先查看该清单，以免触犯法例.
不打电话规则有一个例外:如果你和老板之前有业务关系，但在18个月内结束了, 你可以打电话给他. 如果业主要求贵公司将他的电话号码列在公司的拒收电话名单上，则不适用此例外.
没有禁止敲门或禁止邮寄的法律禁止这些招揽业务的方法, 所以你可以考虑给房主写一封措辞得体的信，或者亲自去拜访一下.